SUUMOの超広角マジックに騙されるな！
建築写真家兼・元不動産屋が教える
「写真の嘘」を暴き、
お宝物件を拾う全技術
自分がやっていた「超広角マジック」を懺悔しながら解説する、
SUUMO完全攻略ガイド
2002年から活動するプロカメラマン。不動産仲介の現場経験あり。
かつては自らSUUMO掲載用の「盛れる写真」を撮っていた当事者。
現在はブログ「ULTIMOFOTO」で写真とカメラの本音を発信中。
今日は懺悔があります。
僕、不動産屋にいた頃、超広角レンズで部屋をめちゃくちゃ広く撮ってました。
「実物より30%増しで見えますよ〜」って感じに。
SUUMOを見てドキドキしてくれた方々、本当にすみません。
今日はその罪滅ぼしとして、業界の全手口を公開します。
え、完全に加害者側じゃないですか。
でも正直に言ってくれてありがとうございます（笑）。
読者の代わりに、今日は遠慮なく突っ込ませてもらいますね。
📋 この記事でわかること
📸 第1章：SUUMOの「写真の嘘」を見抜く3つの視点
SUUMOに掲載される写真の多くは、営業マンがiPhoneで撮ったものです。
ただし「お！いいな」と思う物件の写真は別格。
社内の写真センスある人を起用したり、
時給でカメラマンを雇ったりして撮影しています。
そして僕もかつてその「雇われカメラマン兼営業」でした。
ミッションはひとつ——「実際より広く、明るく見せること」。
カメラ業界では24mmを広角と呼び、建築・室内撮影では12〜14mmの超広角が使われます。
これが魔法の道具で、6畳半でも8畳くらいに見え問い合わせが爆増します。
つまり読者全員が「超広角フィルター」越しに物件を見てるってことですか？
やはり問い合わせが全ての業界慣習です。
だから「広さを写真から読み取ろうとすること」自体が、そもそも間違いなんです。
写真から読むべきは「広さ」ではなく部屋の「設備＆構造」です。
📍 写真で本当に見るべき3ポイント
| 見るべきもの | チェックポイント | NG例 |
|---|---|---|
| 柱の張り出し | 角に不自然な出っ張りがないか | 家具が置きづらい |
| クローゼットの位置と形 | 収納の高さ・奥行き・棚 高さが実は２パターンある |
間取り図では同じでも 収納量が全然違う |
| 窓の位置 | どの壁にドアがあるか →家具の配置が決まる |
ベッドを置けず 動線が詰まる |
あと、SUUMOに掲載されている室内写真は基本的に以前に撮影した同タイプのお部屋の写真です。
管理会社の公式サイトなら「同タイプのお部屋」と明記されることもありますが、SUUMOではそのまま掲載されているケースがほとんど。
内見が始まってすぐ撮り直しているお部屋も稀にありますが、
原則「この写真は別の階の別の部屋」や向きが違うと思っておくのが正解です。
日当たりや景色は必ず実際の部屋で確認。
📐 第2章：「㎡」というスペックの罠と、本当の広さの測り方
物件を探すとき、みんな「30㎡以上」とか「1K以上」みたいにスペックで絞りますよね？
それってダメなんですか？
ダメとは言いませんが、㎡って廊下も水回りもトイレも全部込みの面積なんです。
30㎡でも、廊下が長くて水回りスペースが広く取られていたら、実際に家具を置けるスペースは20㎡以下だったりします。
逆に27㎡でも、水回りがコンパクトにまとまってて前者より広く生活動線が一直線な物件のほうが、ぜんぜん広く使えることがあるので見落としているお宝物件が存在してることがほとんどです。
今持っているベッド、デスク、ソファのサイズを測っておき、間取り図に当てはめてみましょう。
ドアと窓の位置が決まると、「この壁にしか家具を置けない」ことがわかります。
「自分の持ち物が収まるか」で判断するのが、㎡に騙されない唯一の方法です。
リビングまでの廊下が長い部屋は、その分居住スペースが削られています。
間取り図の洗面台や廊下キッチンスペースの広さを写真と照らし合わせて確認するだけで、推測できます。
🎯 第3章：「番手」を知る者だけが内見の無駄を回避できる
SUUMOの物件は1週間ごとに掲載が「上げ直し」されます。
だから新着で通知が来ても、その情報が本当の今日時点の新着とは限らない。
「今日更新された物件だ！」と思って問い合わせたら、実はもう2,3番手まで申込が入ってるけど、確認されなければ縁が切れてしまうので、そのまま答えません。
じゃあ問い合わせ前に確認できる聞く方法ってなんですか？
「現地内見できますか？」と聞くことだと思っているお客様多いのですが、「今、何番手ですか？」 この一言を最初に言うだけです。
番手が入っていても退去後の物件は契約進むまでの間、内見はできるのでできますと言います。
「番手」というのは業界用語で、申込の順番のこと。
1番手ならまだチャンスあり。2番手以降なら1番手がキャンセルした場合のみ。
この言葉を知っているだけで、営業マンの反応が変わります。
業界用語を使われた営業マンは「この人は他にも仲介業者がついてるな」「申し込み進んでも他社にぶつけられて相見積もりされる」「騙せない客だ」と判断します。その結果、率直に現状を教えてくれる確率が上がります。
逆に業界用語を知らない普通の客には、曖昧に返答してとりあえず内見に呼ぼうとする傾向があります。
ちょっと待ってください。
「今何番手ですか？」って最初に聞くと、すぐ申し込みしそうな客と思われて、その後しつこく追われそうで怖い……という人もいそうですが？
実はその逆で、番手を確認できる人は「他にも他社に選択肢を持っている、冷静な客」と見られます。
すぐ申し込みしそうな客に見えるのは、むしろ「めちゃくちゃ気に入ってます！」と前のめりに話す場合です（笑）。
番手を聞くのは事実確認。営業マンも「この人は内見で時間を割いても無駄足を踏んでしまう」と判断して、正直に情報を出してくれます。
聞かずに内見に行って「もう埋まってました、別のお部屋観に行きましょう」と振り返られてしまうのもいやですよね。
問い合わせの電話・LINEで最初にこう送る：
「○○の物件に興味があります。現在何番手になりますか？内見が可能でしたらお伺いしたいです。」これだけで、無駄な内見（おとりからの振替への誘導）を大幅にカットできます。
⏰ 第4章：週末組は永遠に負け続ける——タイミングの真実
「土日に時間作って内見行こう」って考える人が多いと思うんですが、それダメなんですか？
「気に入ったら週末に行こう」は負けパターンです。
本当に良い物件は即行動、内見なしで申し込みの人に取られます。
SUUMOで「いいな」と思う部屋は、あなた以外にも同じタイミングで何十人も見ています。
その中で一番速く動いた人が1番手を取ります。
- 昼休み（12〜13時）に問い合わせ → 仕事終わり（18〜19時）に内見が理想
- 「週末に行きます」「他社でも観て検討します」は3〜4日のタイムロス。その間に別の人が申し込む
- 「退去前で内見できなくて」は意味がない。物件は先行申し込みで埋まる
- 退去前の一番手を取って、内見開始日まで上回る候補を探すが正解
じっくり選ぶのであれば退去後に内見可能な部屋から選ぶではなく
退去前の物件の先行申し込み１番手確保して抑えつつ
上回るお部屋があったらキャンセル入れて申し込みを入れ替える。
🚨 第5章：「入居：相談」は先行申込バトルの開幕合図
物件概要に「入居：相談」って書いてあるのをよく見ますが、あれって「まだ空いてる」ってことですよね？
真逆です。
「入居：相談」はほぼ「まだ今の入居者が退去していない＝内見できない」状態のこと。
そして退去前であれば、申込だけ先に受け付ける「先行申し込み」が始まっています。
人気物件ほど、内見できる頃にはもう申込枠が埋まっている……というのがリアルです。
① 「先行申し込みは受け付けていますか？」
② 「現在何番手ですか？」
③ 「退去はいつ頃の予定ですか？」
これを聞かずに「内見できるようになったら連絡ください」と待っていると、
連絡が来た時にはすでに申込満枠で終了していた、というケースが頻発します。
ちなみに稀に「先行契約」というものがあります。これは内見前に本契約まで結ぶもので、キャンセルすると違約金が発生する場合があります。先行申し込み（無料でキャンセル可）と先行契約（条件によって違約金）は別物なので、必ず確認してください。
😔 第6章：営業マンが嘘をつかざるを得ない業界の歪み
ここは少し、業界への理解を深めてほしい話です。
「この物件、今2番手まで申込が入ってますよ」と正直に言うとどうなると思いますか？
お客さんが「じゃあ他あたります」って去っていくんですよ。
その後、縁が切れてしまう。
だから営業は正直に言えない構造になっています。
これは個人の問題ではなく、業界の構造的な問題です。
じゃあ正直な営業マンを見分けるポイントはありますか？
一つあります。
申込が埋まってしまって別の物件を提案してくる時、「すっとぼけて出してくる（すり替え）」か「同じマンションに近い条件の部屋が出てるので提案しますと説明してくれるか」で見分けられます。
後者の対応をしてくれる営業マンは、その後も信頼して相談できます。
２ヶ月前退去通知が主流で、退去前から掲載されます。
内見は退去後からで、いいお部屋は退去前の先行申し込み1,2番手が入り内見開始後ほとんど決まり契約となります。
この間、２ヶ月前から内見開始して契約進むまでが１ヶ月あり
最多で３ヶ月乗っている計算になります。
申込入ると募集が終了や消えると思っている方多いのですが
申込審査後の契約完了するまで掲載されてますので
その点をあらかじめ知っているとおとりや振替をつかまされない差がつくかと。
🏆 第7章：イエロー床こそお宝——逆張り物件ハック
みんなが避ける物件を逆に狙えばいい、という話ですね？
先ほどの㎡や水回り以外にもポイントあれば教えてください！
面白いところだと、「古く見える」のはほぼ色の問題です。
床材・巾木・ドアが「イエロー系のブラウン」、要は昭和〜平成初期の木材色だとそれだけで古く見える。
でもこれ、賃料が安かったり広かったりする最大の理由でもあるんです。
最近のDIY賃貸ハックの中でも特に費用対効果が高いのが、置くだけの大判フロアタイルで床全面を覆う方法です。
- 接着剤不要の「置くだけタイル」は原状回復不要で賃貸に使える
- グレー・ホワイト系のタイルを敷くだけで、内装が一気にホテルライクに
- 6畳分のタイル費用は材料費で1〜3万円程度（施工費ゼロ）
- 相場より2〜3万円安い部屋に住み続ければ、1年で24〜36万円の節約
写真の床・巾木・ドアが「黄みがかったブラウン」→ 他の候補者が避けている＝競争率が低い
キッチンや水回りが古くても清潔感がある→ 管理がしっかりしている可能性あり
コンクリートのデザイナーズはおしゃれだけど冬の寒さと湿度の問題がある点は覚悟が必要です
コンクリートのオシャレ物件を選ぶかどうかは「おしゃれ重視か生活重視か」の2択ということですね。
そうです。コンクリートデザイナーズ住んでみたのですが冬は本当に冷えるし、湿気が壁に出るのでカメラにも最悪。１年経たず引っ越しました。ライフスタイルに合ってる人には最高ですが、合わない人には入居日から修行になります。
💴 第8章：引越し費用を5万円に叩く相見積もり術
物件が決まったら次は引越し費用ですね。
繁忙期（2〜4月）は高くなるって聞きますが、どうやって安くするんですか？
引越し費用を下げる鉄則は2つ。
①「平日2便（午後便）」を指定する
②一括見積もりサービスで3社以上を比較し、「A社は4.5万でした」と伝える
この2つで、繁忙期でも5万円前後に抑えられることが多いです。
- 一括見積もりサイト（引越し侍、SUUMO引越し等）で同時に3〜5社に見積もりを依頼
- 希望日を「平日・午後便（2便）」に指定 → 土日・午前便より2〜3割安い
- 見積もりが揃ったら各社に「他社は○万円でした」と伝えて値下げ交渉
- 「荷物の量を事前に正確に伝える」だけで追加料金トラブルを回避できる
- 繁忙期でも平日2便＋相見積もりで1~2暮らしなら5万円に収めるのが現実的なゴール
📋 まとめ：SUUMO攻略チェックリスト完全版
- 写真から「広さ」を読もうとしない。「構造（柱・クローゼット・窓位置）」を読む
- 掲載写真は基本的に以前撮影した別のお部屋。日当たり・景色は内見時に必ず確認
- ㎡の数字より「自分の家具が置けるか」で判断する
- 問い合わせ時の第一声は「今、何番手ですか？」
- 「入居：相談」は先行申し込みバトル中。すぐ番手確認
- 「週末行きます」は禁句。今日の仕事終わりか昼休みに動く
- イエロー床の物件を逆張りで狙い、大判フロアタイルでホテル化する
- 引越しは平日2便＋相見積もりで5万円を目指す
- すり替え提案を「説明なしでやる業者」は切る。「説明してくれる業者」は信頼できる
- 検索サイトではなくgoodroomさんのように自社物件を多く持つ店舗に相談するのも方法です。
毎日1〜2時間SUUMOを調べても
「もう埋まってました」を繰り返している方へ
正直に言います。
これまでSUUMOから問い合わせしてきた方に業界の事実をお伝えすると、
「他行きます。」とないお部屋をあるように見せてる
魅力的な甘い罠を仕掛けるお店にハマる人が常日頃でした。
これが内見行ったら「申し込み埋まってました」の原理です。
そういった他社や業界の不毛なやり取りに疲れたので、
本当に知識を必要としてくれる方だけをLINEで直接サポートすることにしました。
東京23区内での2ヶ月以内に引越しをお考えで、
この記事の内容に共感しつるたまを指名したいという方は、
ぜひLINEからご相談ください。
本当に１番手取れるお部屋のみ提案
他社で本当にこれあるのというのも確認いたします。
関連記事
【2026年2月最新】人形町の賃貸相場と住みやすさ|月200件撮影のプロが解説
